خرید در رکود اما اجاره‌بها در شیب تند/ نظارت بر قیمت‌گذاری‌ها امری لازم و فراموش شده

با وجود مسائل پیرامونی گسترده و مشکلات انبوه برای همه دولت‌ها راه کارهای فراوان نیز در این زمینه مطرح شده است که امروز در برخی از کشورها شاهد آن هستیم که با این موضوع در حد یک کالا برخورد می‌شود اما فرهنگ‌ها و اقلیم‌ها نیز نقش تعیین کننده‌ای در این موضوع دارد.
 

در ایران داشتن یک سرپناه و مسکن شخصی از آرزوهای هر فردی است که بتواند به نوعی استقلال خود را در آن ببیند و در جامعه فضای اجتماعی بر این مدار بوده است که کسی که از خود خانه ندارد چیزی ندارد و این تفکر باعث آن شده تا همه در ابتدا به دنبال خرید مسکن دائمی باشند.
 

البته با توجه به اوضاع اقتصادی نامطلوب در جامعه کنونی دیگر شاید کمتر فردی وجود داشته باشد که مستقیم به فکر خرید مسکن باشد و امروزه فقط داشتن سرپناه به وسیله اجاره، رهن و یا سایر اشکال معامله مطلوب درآمدی است که فرد دارد و از این بابت نوسانات قیمت‌ها در خرید و فروش نسبت به اجاره کمتر شده است.

   
در گزارش پیش رو نظرات کارشناسان این حوزه به همراه شهروندان در سطح شهرستان بابل را از نظر می‌گذرانیم تا با واقعیت این روزهای بازار اجاره بهای مسکن در بابل بیشتر آشنا شویم.

برای شفافیت در معاملات اهرم مثبت و دقیق وجود ندارد/جهش قیمتی را در 6 ماه دوم سال در مسکن خواهیم داشت

رضا صادقی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک شهرستان بابل در گفت‌گو با خبرنگار ما اظهار کرد: با توجه به آماری که در سطح کشور منتشر شده حجم معاملات مسکن به صورت کلان زیر ۸۰ درصد است البته این میزان دقیقی نیست، در دولت‌های دهم و یازدهم کلیه قراردادهای مسکن با کد رهگیری صورت می‌گرفت و این شفافیت معاملات مسکن، اجاره و رهن را به همراه داشت اما در حال حاضر این کدها حذف شده است.
  

وی افزود: باتوجه به اینکه دیوان عالی کشور و اداره دارایی جواز انجام معاملات بدون کد رهگیری را صادر کردند موجب شد این شفافیت به عنوان  اهرم مثبت و دقیق دیگر وجود نداشته باشد البته رایزنی‎‌هایی نیز صورت گرفته تا حداقل مشاوران املاک کد رهگیری داشته باشند در این حالت بررسی وضعیت بازار مسکن و میزان معاملات دقیق‌تر خواهد بود.
 

صادقی با تکذیب شایعات مبنی بر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها تصریح کرد: در حال حاضر شایعاتی به گوش می‌رسد که مشاوران املاک به دنبال افزایش اجاره و بهای مسکن هستند که باید بگوییم این صحت ندارد و ما چنین تقاضایی را قبول نداریم زیرا هر موجری که به دفاتر مشاور املاک مراجعه می‌کند خود صاحب اختیار است و مطابق قانون می‌تواند هر مبلغی را تعیین کند که ما براساس عرف و میزان ارزش ملک قیمتی را به آنان پیشنهاد می‌کنیم.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک بابل تصریح کرد: بهای مسکن در چند ماه اخیر در کلان‌شهرها به ویژه تهران افزایش یافت اما در بابل به ندرت اتفاق افتاد و به نسبت گذاشته افزایش چندانی نداشتیم، در حال حاضر نیز از آنجا که در فصل نقل و انتقالات به سر می‌بریم و معمولا در مرداد و شهریور تقاضا برای اجاره بالا می‌رود و در نتیجه افزایش حجم معاملات را خواهیم داشت که باتوجه به رکورد ماه‌های اخیر می‌تواند امیدبخش باشد.
 

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: از آنجا که من خودم هم جزو انجمن انبوه‌سازان هستم در آنجا هم عرضه و تقاضا هر دو را در حال رصد کردن هستیم، فعلا در حال حاضر شایعاتی شده که در کلان شهرها مشاوران املاک باعث شدند که اجاره بها بالا رود در صورتی که ما چنین چیزی را اصلا قبول نداریم.
 

صادقی گفت: در بحث نقل و انتقالات متاسفانه باتوجه به رکود، افراد ترجیح می‌دهند پول خود را در بانک نگه داشته باشند و سود دریافت کنند اما در ساخت‌و ساز وارد نشوند، از شهرداری هم حمایت خاص نمی‌شود که سرمایه‌گذار تشویق شود تا در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کند، این موارد باعث شده رکود سنگین چهارساله در مسکن داشته باشیم امیدواریم دولت جدید در حوزه مسکن و اقتصاد بتواند خوب عمل کند، این چرخه را فعال کند، البته چرخه فعال ما به این معنی نیست که قیمت مسکن جهش داشته باشد، مصالح الان در اوج قیمت است همین منوال پیش برود جهش قیمتی را در شش ماه دوم سال در مسکن خواهیم داشت.
 

وی تاکید کرد: ما افزایش قیمتی آنچنانی نداشتیم به این دلیل که در بخش مصرف‌کننده حمایت نشد، طرح وام‌هایی که برای زوجین گذاشتند ما اصلا قبول نداریم این وام سود بالایی دارد و اوراقی که گذاشتند تا مبلغ خالص وام به دست مردم برسد کلی از هزینه بابت خرید اوراق کم می‌شود، درواقع سودش بالای ۲۱ در صد است و قسطش هم بالاست، طول مدت اقساط بازپرداخت هم زیاد نکردند در این حوزه رکود وجود دارد، باید در حوزه ساخت و ساز وام‌های ویژه‌ای را بدهند که این عرضه مقداری بیشتر شودف در حال حاضر تقاضا و عرضه هر دو کم شده، در ساخت‌و ساز ما با انواع شغل‌ها و سازمان‌ها در ارتباط هستیم و افراد زیادی به این طریق روزی بدست می‌آورند.
 

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک بابل در پایان گفت: بارها این ایراد را من گرفتم که وقتی معامله‌ای می‌شود بین موجر و مستاجر یک قرارداد اجاره‌نامه مکتوب می‌شود چه کالایی جابه جا شده که مستاجر باید ارزش افزوده بپردازد این هم خود معضلی شده و خواسته ما این است اگر بخواهیم در مشاور املاک آیتم شفافیت وجود داشته باشد طرحی نو بدهند که با دفتر اسناد و شهرداری لینک شویم.

بیکاری جوانان باعث عدم خرید ملک و ترغیب به سمت رهن و اجاره شده است

احسان بشیریان مشاور امور املاک اظهار کرد: در بازار مسکن بابل در مقایسه با سال گذشته  نزدیک به ۱۰ درصد افزایش قیمت و یا اجاره داشته‌ایم با این حال واحدهای تجاری و مسکن‌هایی وجود داشتند که نه تنها  شامل این افزایش قیمت نشده بلکه ما مجبور به کاهش قیمت آن شدیم.
 

وی افزود: این اختلاف و تنوع قیمت به دلایل بسیاری مربوط است از جمله محل مسکن یا واحد تجاری مورد معامله و میزان تقاضا و موردی که از محل مناسب و شدت تقاضای بیشتری برخوردار هستند شامل این افزایش قیمت شده‌اند.
 

 
این مشاور املاک با اشاره به عدم وجود سیستم نظارتی در تعدیل قیمت‌ها ادامه داد: از آنجا که هیچ نهاد و ارگانی بر روند قیمت‌گذاری نظارت ندارد قیمت‌ها  از سوی مالک تعیین و کاملا آزاد است.
 

بشیریان تصریح کرد: البته صاحبان مالک نمی‌توانند فراتر از نرخ بازار و متعارف قیمت تعیین کنند هرچند امکان دارد مواردی چون کیفیت ساختمان را در قیمت‌گذاری مسکن، واحد تجاری خود لحاظ نکنند اما تعیین‌کننده اصلی قیمت ملک و مسکن عرضه و تقاضای موجود در بازار است، هرچه معملات بیشتری در بازار صورت گیرد و حجم پول در گردش بیشتر باشد قیمت نیز به تبع افزایش خواهد یافت.
 

وی افزود: وضعیت مسکن و معاملات به ویژه در خرید نزدیک به چهار سال است که دچار رکود شده  اما با این حال مسکن در مناطقی از بابل مانند توحید، امیرکبیر غربی و واحدهای تجاری در محدوده خیابان آیت‌الله سعیدی، پاساژ زیستان و شهریار حتی در دوران رکورد نیز سالانه ۱۰ الی ۱۵ درصد بر ارزش ملک افزوده می‌شود بنابراین می‌توانیم بگوییم موقعیت مکانی مناسب مسکونی، تفریحی و تجاری باعث خارج شدن ملک از وضعیت رکود شد اگرچه رشد کمی دارد.
 

این فعال حوزه املاک در پایان گفت: وضعیت رکود و کاهش قدرت خرید مردم موجب شده تا حجم خرید و فروش کاهش پیدا کند و بیشترین تقاضا در زمینه رهن و اجاره است، به ویژه در خصوص واحدهای تجاری از آنجا که جوانان با مشکل بیکاری مواجه هستند به سمت شغل آزاد کشیده می‌شوند بنابراین معاملات جهت اجاره و رهن مخصوصا در بازه زمانی کوتاه مدت بیشتر صورت می‌گیرد.
 

وضعیت آشفته مسکن به دلیل عدم وجود یک سیستم نظارتی صحیح بر بازار مسکن است/ با این روند بر شمار بی‌خانمان‌ها افزوده می‌شود

ابوالفضل شریفی صاحب مشاور املاک در بابل در گفت‌و گو با خبرنگار ما اظهار کرد: از عید سال ۹۵ تاکنون بازار مسکن دچار رکود شده اگرچه باید اشاره کنم که این وضعیت از دو سال قبل که امکان داشت در یک فصل حتی یک فروش هم صورت نگیرد، بهبود نسبی پیدا کرد و حجم معاملات از فصلی به ماهانه تغییر کرد.
 

وی افزود: قیمت مسکن نسبت به سال گذشته رشد داشته و ما مواردی داریم که از متری یک میلیون و ششصد تومان در سال گذشته به متری دو میلیون افزایش یافت.
 

این صاحب مشاور املاک افزایش ارزش زمین را در روند صعودی قیمت مسکن مهم برشمرد و تصریح کرد: در افزایش قیمت مسکن پارامترهای زیادی دخیل هستند اما ارزش زمین و مصالح ساختمانی از اثرگذارترین عوامل افزایش قیمت هستند، هرچه هزینه ساخت مسکن بالاتر رود مسلما باید انتظار افزایش قیمت مسکن را داشته باشیم.
 

وی افزود: این وضعیت آشفته مسکن به دلیل عدم وجود یک سیستم نظارتی صحیح بر بازار مسکن است، در خصوص اجاره گاهی می‌بینیم ۱۰۰ درصد افزایش اجاره داشتیم و هیچ معیاری برای قیمت‌گذاری وجود ندارد.
  
 
 
این مشاور املاک ادامه داد: از دیگر عواملی که بر افزایش قیمت به ویژه واحدهای تجاری تاثیرگذار است می‌توان به نبود بازار کار مناسب در جامعه اشاره کرد، جوانان که دیگر به استخدام امیدوار نیستند وارد فضای کار آزاد می‌شوند و این افزایش تقاضا در بازار اجاره و رهن را در پی دارد و با عدم وجود نظارت و قوانین درست قیمت‌ها ممکن است هر لحظه تغییر کند.
 

شریفی با انتقاد از وام‌های بانک تاکید کرد: وام‌هایی که به خانه‌اولی‌ها می‌دهند اصلا مناسب نیست زیرا اشخاصی که نیاز به وام ۱۲۰ میلیونی برای خرید خانه دارند به ویژه در شروع زندگی خود توانایی پرداخت اقساط زیاد با بهره بالا را ندارند، این وام‌ها برای کسانی است که تمکن مالی دارند و به عنوان کمک هزینه سراغ دریافت وام می‌روند.
 

این فعال در عرصه معاملات ملکی در پایان گفت: گاه با مشتری‌هایی مواجه می‌شویم که کمترین توان را حتی برای اجاره دارند و ما نمی‌توانیم به صورت مستقیم جواب منفی به آنان بدهیم و تنها سعی می‌کنیم امیدوارشان کنیم اما امیدی که واهی است اگر مسئولان در این خصوص به فکر چاره نباشند در آینده شمار افرادی که بی‌خانمان خواهند شد افزایش می‌یابد.

با ادامه روند فعلی در بازار ممکن بسیاری از خریداران در آرزوی خرید مسکن باقی بمانند

حسین مهدی‌پور مشاور و فعال عرصه معاملات ملکی در گفت‌وگو با خبرنگار ما اظهار کرد: مدتی است حجم معاملات به شدت کاهش یافته و بازار دچار رکو د چشمگیری شد، اگرچه قیمت مسکن نسبت به گذشته خیلی بالا نرفته اما بازهم باتوجه به سال ساخت مسکن و منطقه میزان رکود متفاوت است برای مثال کمترین نرخ فروش مسکن در بابل عموما از متری ۹۰۰ هزار تومان شروع می‌شود.

 

وی افزود: این رکود بیشتر شامل حال اقشار متوسط جامعه است و افراد کم‌درآمد در این شرایط به سختی می‌توانند مسکن مناسبی را بخرند و یا اجاره کنند، این گروه توان بازپرداخت وام‌های بانکی را ندارند و با کمترین سرمایه وارد بازار مسکن می‌شوند.
   

این مشاور املاک با بیش از ۲۰ سال سابقه در این حرفه تصریح کرد: بیشترین نرخ در معاملات مسکن در خصوص رهن است که نرخ‌ها بسیار بالا و برای مستاجر اصلا مناسب نیست زیرا  صاحبان ملک بنا به اقساط خود و پولی که در آن زمان نیاز دارند مقدار رهن را مشخص می‌کنند.
   

وی در پایان گفت: با وجود این شرایط که نظارتی بر قیمت‌گذاری‌ها وجود ندارد و هر کس بنا به میل شخصی عمل می‌کند ممکن بسیاری از خریداران در آرزوی خرید مسکن باقی بمانند.

نظر مردم در زمینه بازار اجاره بهای مسکن:

میلاد معصوم‌نیاسماکوش^{_{(شهروند):}} در شرایط کنونی قیمت اجاره فقط در روستاها مناسب است و قدرت ساخت‌و ساز که افتضاح شده است، پدر من استادکار در حوزه صنعت ساخت و ساز است و شاهدم که کار بسیار کم شده است.

حسین‌زاده^{_{(مشاور املاک):}} به دلیل عدم حمایت دولت و عدم وجود سیستم نظارتی دقیق قیمت‌ها بسیار بالا است و این روند به نفع مردم نیست.
  

ناصر احمدی‌جلودار^{_{(مستاجر):}} هر ساله ۱۰ تا ۱۵ درصد بر اجاره مسکن ما می‌گذارند و دیگر جابجایی و هزینه‌ های ملک جدید باعث شده ناچارا بپذیریم و در همان ملک قبلی بمانیم، دولت هم که اصلا برایش مهم نیست مردم چه می‌کشند وگرنه فکری در این زمینه می‌کرد.
 

مریم رضی^{_{(بازنشسته فرهنگی):}} فرزند من پنج سال مستاجر است اگر ما به او کمک نکنیم نمی‌تواند از مخارج اجاره بر بیاید، دولت فقط حرف حمایت می‌زند و در عمل وام‌های کوتاه مدت با بهره بالا می‌دهد که از چاله به چاه افتادن است.
 

زینب شکوهی_^(مالک): من ۱۰ ساله منزلم را اجاره می‌دهم و سالانه ۱۰ درصد بالاتر می‌برم اما ما هم مشکلاتی مثل خواباندن سرمایه داریم و برای ما هم با توجه به قسط‌های مختلف نمی‌ارزد که کمتر از این بگیریم دولت سود وام ما را کم کند ما هم از مستاجر کمتر می‌گیریم.

به گزارش بلاغ، در شرایط کنونی با توجه به رکود بازا خرید و فروش و رشد بازار اجاره بهای مسکن، مغایرت استانداردهای رایج با توان مالی و خصوصیات اجتماعی و فرهنگی مردم در کنار فقدان نهادهای کارآمد سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و حضور نداشتن این بخش در بازار سرمایه باعث شده است که شرایط نامناسب کنونی پدیدار شود.
 

از همین رو با وجود آنکه در بازار پول زیادی در گردش نیست زیرا سودهای بانکی بسیار بالا هستند افراد تمایلی به سرمایه‌ گذاری در حوزه مسکن و ساخت‌وساز ندارندو طرح‌های تشویقی دولت اصلا جوابگوی بازار فعلی در این حوزه نیست باید تدابیر ویژه‌ای در حوزه سرمایه‌گذاری دولتی و استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی در این مسیر در کنار نظارت و کنترل قیمت در بازار باید در دستور کار مسئولان امر قرار گیرد تا در سال‌های آتی شاهد فاجعه در بخش اجاره بهای مسکن نباشیم.