با توجه به اینکه بازار مسکن ارتباطی با نوسانات ارز ندارد اما با افزایش تحریم‌ها به صورت غیر متعارف شاهد افزایش چند برابری قیمت زمین خواهیم بود.

به گزارش بلاغ به نقل از به نقل از تهران نیوز ؛ گوشه خیابان درحالی که بر روی نیمکت نشسته بود با حسرت تمام به دفتر املاک مسکن نگاه می‌کرد و سر خود را از روی ناامیدی پایین می‌انداخت.

تنها شرط زندگی مشترکمان خرید خانه بود؛ همسرم می‌گفت؛ سال‌ها از مستاجری پدرم خسته شدم، هر بار که موعد اتمام قرارداد می‌رسد تن و بدن پدرم میلرزد، بار دیگر باید اسباب و اثاثیه خود را بر دوش بگیرم و به خانه‌ای دیگر با متراژ پایین‌تر برویم.

قول دادم که تمام تلاشم را برای خانه‌دار شدن می‌کنم. به همین خاطر شب و روز تلاش کردم تا پول پس انداز کنم. وام‌های زیادی گرفتم خودم را زیر قرض بردم تا توانستم یک پس اندازی جمع آوری کنم.

اوایل سال گذشت قصد خرید خانه کردم، در ابتدا اوضاع بازار خوب بود و نوسانات چندانی را نشان نمی‌داد، با خود فکر کردم که چندین سال مسکن افزایش نداشته مطمئنن تا سال آینده هم گران نخواهد شد، تصمیم گرفتم پس انداز خود را در طول یک سال افزایش دهم تا بتوانم مسکن بهتری تهیه کنم.

شهریور سال قبل مسکن شروع به افزایش قیمت کرد، اما چندان بالا نرفت، در اوایل زمستان بود که حالت تصاعدی به خود گرفت و کسی حاضر به فروش نشد.

در سال ۹۷ و با افزایش قیمت دلار مسکن ۳۰ درصد افزایش پیدا کرد. امروز بعد از خروج آمریکا از برجام کسی حاضر به فروش مسکن خود نیست. قیمت‌های که در بازار پیدا می‌شود سر به فلک کشیده. اکنون نمی‌دانم با چه رویی به همسرم بگویم که پس انداز من به اندازه تنها ۲۰ متر خانه می‌شود.

*مسکن از چه زمانی سرمایه شد

مسکن به عنوان یک سرمایه، دارایی و به عنوان یک سرپناه حائز اهمیت است، ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﮐﻞ اﻗﺘﺼﺎد را ﻣﺪﻧﻈﺮ ﻗﺮار دﻫﯿﻢ ﻣﺴﮑﻦ اﺻﻠﯽﺗﺮﯾﻦ داراﯾﯽ در ﺳﺒﺪ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ اﺳﺖ. ﺗﻐﯿﯿﺮاﺗﯽ ﮐﻪ در ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ اﯾﺠﺎد ﻣﯽ‌ﺷﻮد از ﯾﮏ ﺳﻮ ﺑﺎﻋﺚ ﺗﻐﯿﯿﺮ ﺛﺮوت ﻓﺮد در ﻃﻮل زﻣﺎن و ﺑﻪ ﺗﺒﻊ آن ﻣﻄﻠﻮﺑﯿﺖ ﻧﺎﺷﯽ از ﻣﺼﺮف ﻣﯽﺷﻮد.

اگر به تاریخ ایران نگاه بیندازیم، مردم به هیچ عنوان مسکن را به عنوان یک سرمایه تلقی نمی‌کردند. در دهه ۸۰ بحث سرمایه گذاری بر روی مسکن شروع شد به همین خاطر قیمت آن هر ساله افزایش نسبی به خود می‌گرفت. در سال ۸۶ به گفته کارشناسان به دلیل تورم، افزایش قیمت مواد اولیه، افزایش قیمت سکه و ارز، افزایش حجم نقدینگی، سود بانکی و عرضه زمین به یکباره بالا رفت.

ایجاد یک شوک بی سابقه در بازار مسکن و ورود سرمایه به این سمت بسیاری از افراد دهک پایین و متوسط را از خرید خانه منصرف کرد، افزایش قیمت زمین و مسکن تا اواخر سال ۹۲ همچنان تداوم داشت. با کنترل تورم و حاکم شدن رکود در جامعه بازار مسکن از التهاب افتاد و تا ۴ سال این روند ادامه داشت تا اواخر سال ۹۶ که به یکباره با نوسانات قیمت ارز و همچنین کاهش سود سپرده‌ها قیمت مسکن بالا رفت.

قیمت مسکن در کل کشور بر اساس افزایش یا کاهش قیمت در پایتخت صورت می‌گیرد. اگر قیمت زمین و مسکن در تهران نوسان پیدا کند قیمت این محصول در کل کشور دچار تغییر می‌شود.

طبق آمارها قیمت مسکن طی۲۵سال۱۰۶ برابرشد و بنا به گفته تراکم فروشی بیش از دودهه درشهرتهران، قیمت مسکن راازمیانگین ۵۲هزارتومان درسال۱۳۷۲به متری ۵میلیون و۵۳۰هزاردر ۱۳۹۷برسد.

در طی دوره بیست ساله ۹۲-۱۳۷۳ بهای زمین، مسکن و اجاره بهای آن (متوسط تهران) و شاخص بهای عمومی کالاها و خدمات به ترتیب ۱۰۷، ۷۶، ۶۱ و ۳۶ برابرگردید که به مفهوم افزایش ۳، ۲/۲ و ۱/۷ برابری به ترتیب بهای زمین، مسکن و اجاره بها نسبت به کل کالاها و خدمات در کشور می‌باشد.

روند رشد درآمدهای نفتی در دهه هشتاد با روند رشد بهای زمین و مسکن همبستگی داشت که هنگام با کاهش قدرت رقابتی تولید داخلی و سقوط شدید سرمایه گذاری صنعتی بود. با دستکاری دولت‌ها در روند طبیعی ساز و کار اقتصاد کشور و با از پا افتادن توان تولید و نیروی کار داخلی، واردات اوج گرفت و سرمایه ها صرف واردات و توزیع آنها یا روانه بخش‌هایی (مانند زمین و مسکن) شد که امکان سودآوری داشته باشد.

در مجموع روند اقتصاد نفتی و ضدتولیدی کشور با غیررقابتی کردن تولید داخلی و ایجاد نقدینگی موجب گردید که سرمایه ها به سمت بازار مسکن سرازیر شوند و از سوی دیگر فعالیت‌های سرمایه گذاری، دلالی و سفته بازی این روند را تشدید کرد.

به گفته آقای سلطانی عضو انجمن اقتصادادنان ایران؛ دهه هشتاد شمسی، دهه ابتلای اقتصاد کشور به بیماری هلندی بود. دورانی که درآمد بی زحمت ناشی از فروش منابع طبیعی نفتی موجب فاصله گرفتن اقتصاد کشور از تولید و کار مولد شد و واردات و بخشهای غیرقابل تجارت از قبیل زمین و مسکن گسترش یافتند.

او می‌گوید؛ در این دهه تمرکز نقدینگی و سرمایه‌ها منجر به رشد قارچ گونه بازار مسکن و ایجاد رانت ها و خلق ثروتهای افسانه‌ای شد. به رغم افزایش عرضه نسبت به تقاضا و در فقدان هر گونه عامل اساسی افزاینده قیمت‌ها، فعالیت‌های سوداگرانه و سفته بازی موجب شد که با افزایش بی‌سابقه بهای مسکن بخش اعظم جامعه توان تامین مسکن خود را از دست بدهند و حتی با کاستن از هزینه‌های ضروری دیگر از قبیل غذا و پوشاک به سختی بتوانند جوابگوی هزینه آن باشند.



تشدید سیاست اقتصاد متکی به نفت در دهه اخیر، توهم توان اداره کشور با پول نفت و اقدامات غیرکارشناسی و خلق الساعه منجر به رشد نامتقارن و ناهماهنگ زیربخش‌های اقتصادی و تضعیف بخش مولد صنعتی کشور گردید. بسیاری تحریم‌ها را مسئول اصلی بحران اقتصادی اخیر می‌دانند اما اقتصاد ایران تسلیم سیاستگذاری‌ها و اقدامات پراشتباه و بی انظباطی و فساد مالی شد.

*عوامل افزایش قیمت مسکن در سال ۹۷

زمین و مسکن کارکرد اقتصادی دوگانه دارند و ضمن تامین تقاضای مصرف کنندگان نهایی، سرمایه گذاری و سفته بازی در این بخش انجام می شود که در پانزده سال اخیر، وجوه سرمایه گذاری و به خصوص سفته بازی به شدت در ایران غلبه داشته است. در طی دوره ۹۲-۱۳۸۰ با وجود این که شاخص عمومی بهای کالاها و خدمات ۸ برابر گردید، بهای زمین و مسکن به ترتیب ۲۷ و ۱۸ برابر شد. در طی سال های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۵ بخش قابل توجهی از حباب های سفته بازی در مستغلات تخلیه شد و بهای موثر حقیقی (با تعدیل تورم عمومی کالاها و خدمات) زمین و مسکن به حول و حوش اوائل دهه هشتاد سقوط کرد.

سال ۹۶ در حالی به اتمام رسیدکه در بخش مسکن با ورود متقاضیان مسکن یکم تا حدی افزایش حجم معاملات رقم خورد. از سویی قیمت ارز با محوریت دلار هم شاهد افزایش بود، که این موضوع باعث تاثیراتی بر سایر بخش های اقتصادی شد.

بانک مرکزی گزارش کرد که در ابتدای اسفندماه قیمت رشد ۲۳ درصدی داشته است. از سویی در سطح بازار برخی فروشندگان به دنبال عرضه مسکن تا بیش از ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت واقعی ملک بودند. مجموعه این عوامل سبب شده است که با ورود به سال ۹۷ این سوال پیش آید که امسال بخش مسکن چه شرایطی را پشت سر خواهد گذاشت.

مسکن با سرعت بالا وارد سال ۹۷ شد به گونه‌ای که به یکباره ۴۰درصد بنا به آمار میدانی افزایش قیمت داشت.

در همین خصوص با دکتر بهنام موحد کارشناس مسکن و راه و شهرسازی و عضو سابق انجمن املاک در گفت و گو با خبرنگار سرویس اقتصادی تهران نیوز در خصوص بازار مسکن در سال ۹۷ اظهار کرد:

عوامل مختلفی اعم از کمبود مسکن با قیمت ارزان و متوسط، فعالیت‌های دلالی و سفته بازی، حجم و فشار بی سابقه نقدینگی و رشد سهام، دلار و ارز باعث افزایش قیمت مسکن در سال جاری است.

موحد عدم تناسب بین عرضه و تقاضا، رکود مزمن و شدید اقتصادی، توان مصرف پایین عامه مردم، اجرای سیاست‌های انقباضی پولی و پنج سال رکود مستمر از دیگر عوامل افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: شما اگر یک پفک را ۱۰۰ تومان گرانتر بخرید می‌توانید شکایت کنید و فروشنده را به تعزیرات بکشانیم، اما اگر یک مالک خانه خود را هزاران برابر بیشتر قیمت گذاری کند ،هیچ مرجع رسیدگی وجود ندارد.

وی در پاسخ به این سوال که چگونه نوسانات ارز بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد تشریح کرد: در اصل نباید قیمت و نوسانات ارز بر روی مسکن تاثیر بگذارد چراکه تمامی مواد اولیه در داخل و حتی با مواد اولیه و انرژی ارزان قیمت تولید می‌شود اما با نوسانات ارز، سرمایه به سمت دلار و ارز وارد می‌شود و بازار مسکن از پول و سرمایه خالی می‌ماند به همین دلیل برخی از رانت‌بازان از این فرصت استفاده کرده و به همین بهانه قیمت مسکن را نجومی اعلام می‌کند.



با افزایش قیمت مسکن تقاضا برای خرید کاهش پیدا کرده است به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک: تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در شهر تهران در فروردین نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۹ درصد کاهش یافت.

حسینی یکی از مشاورین املاک خیابان فردوسی معتقد است که قیمت کنونی مسکن بی دلیل افزایش پیدا کرده است.

*شاهد افزایش اجاره بها باشید

حسینی در گفت‌وگو با خبرنگار تهران نیوز علت گرانی مسکن را این‌گونه تشریح کرد : اتفاقات سال ۸۶ برای بار دوم در حال تکرار می‌شود با این تفاوت که در گذشته تقاضا برای خرید مسکن وجود داشت.

وی افزود: در این چند سال رکود بر بازار مسکن حاکم شده است و تقاضا برای خرید بسیار پایین آمده است و از طرف دیگر درآمد مردم افزایش پیدا نکرده تا بتوانند مسکن خریداری کنند.

این کارشناس اضافه کرد: بعد از نوسانات ارز فروشندگان از فروش مسکن و زمین خوداری کردند، به همین دلیل عرضه کاهش پیدا کرد تا به همین بهانه قیمت مسکن را افزایش دهند.

او وضعیت مسکن در سال ۹۷ را این‌گونه توضیح داد: اکنون مسکن در شرایط وخیمی به سر می‌برد نه تقاضا وجود دارد نه عرضه، و قیمت‌ها به صورت نجومی بالا می‌رود اما خریداری وجود ندارد؛ پس با افزیش مستاجر و بالا رفتن قیمت اجاره بها روبه رو می‌شویم. بنده آینده مسکن را خوب نمی‌بینم و مطمئنن به زودی اوضاع وخیم‌تری را مشاهده می‌کینم.

در حالی معاملات مسکن طی فروردین امسال در مقایسه با ماه قبل از آن حدود ۶۰ درصد کاهش یافته که به لحاظ قیمتی در مقایسه با فروردین ۹۶ به طور متوسط حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است.

گفتنی است؛ با بررسی نظرات کارشناسان و آمارها بانک مرکزی روند افزایش قیمت مسکن تا شهریور ماه سال جاری به صورت نسبی بالا می‌رود اما با افزایش تحریم‌ها بعد از مهر ماه قیمت‌ها به صورت نجومی بالاتر می‌رود.